本匿名組合契約の出資対象事業

(1)本匿名組合契約の出資対象事業はJR徳山駅から徒歩30秒の絶好のロケーションにある空きビル(和光ビル)をリノベーションし、不足している市民交流拠点および小規模商業複合施設として整備し、収益を上げつつ、徳山駅周辺の中心市街地エリアの活性化の核としていくことです。

(2)同中心市街地エリアでは、平成30年度に佐賀県武雄市図書館のような、雑誌販売、カフェを併設した民間活力導入図書館を核とする(仮称)新徳山駅ビル、市役所新庁舎が供用開始予定となっています。
また、平成28年1月から平成30年7月まで、近鉄松下百貨店本館跡(本件ビルから徒歩1分)に市役所仮庁舎が入居予定であり、来街者が増加する要素が整っています。

(3)和光ビルは平成26年12月まで和光徳山店として約40年にわたって市民に親しまれた建物であり、所有者は株式会社和光(和洋服販売、現在は店舗閉鎖)様です。
長きにわたって当地で営業を続けてきた所有者の和光様にはまちづくりにかける想いがあり、本物件を徳山駅前活性化のためこころよく貸出しいただけることになりました。

この事業ではこれまで中心市街地エリアにない店舗、業種・業態、事務所などを誘致し、それぞれにシナジーを発揮することで他の商業エリアにはない魅力を発揮し、周南市中心市街地活性化基本計画に掲げる目標である「みんなが行きたくなる、魅力あるモノやサービスが溢れるまち」「みんなが快適に過ごせる、歩きたくなるまち」に寄与していきたいと考えています。


(4)事業内容
事業計画
1Fは商業テナント3件へのサブリース(27年8月～28年4月にかけて開業予定)
2Fも商業テナント2件へのサブリース(1件は10月開業予定)
3～4Fは弊社運営の貸し会議室・コワーキングスペース(8月開業予定)
貸会議室4室、貸事務所1(キャリアイノベーション:アニメ制作)
5F(屋上)はコミュニティ広場(8月開業予定)

キャリアイノベーションのアニメ制作は、徳山大学や徳山高専にもアニメ制作の学科があり、周南市も毎年アニメの祭典として「萌えサミット」を開催するなど、周南市の特性にあった企業の進出で雇用の創造、地域とのコラボによる新しい産業が生まれる可能性があります。

本匿名組合事業の進捗状況

物件全体の賃貸契約は7月中旬に締結済みです。

1Fテナント3件のうち、2件が成約、1件交渉中です。
・オリジナルTシャツ作成　27年8月
・デジタルファブリケーションを活用したオリジナルグッズの製作販売店(28年1月)
・山口県内で数多くの店舗を展開する洋菓子店(来年4月入居予定)

2Fテナント2件は未成約。1件は10月～11月の成約に向けて交渉中です。

3～4F貸し会議室・コワーキングオフィスにも核となる事務所であり(株)キャリアイノベーションズ(本社:神奈川)の入居が決まっています。

5F　コミュニティ広場については徳山高専の学生たちと協力し、DIYによるリノベーションを7月中に実施する見込みです。

差別化ポイント

当社は平成23年4月より中心市街地エリア内のテナントミックス(空き店舗対策)事業のフロントエンドとして、これまでエリア内の40店舗程度の出店を支援してきた実績があります。
定期的に物件オーナーおよび仲介業者と情報交換を行うことで、エリア内の不動産物件情報に精通しています。また、実際に営業を行っている支援店舗にも実態調査を行い、どんなお客様がどれぐらい来店をされているかというマーケティングの生データも公開していただいており、どんなニーズが、どれぐらいあるかという情報が集積できる環境が整っています。
また、第3セクターという位置づけにより、本事業を行う上での市・県・大学・金融機関などからの協力も取り付けており、民間企業でありながら公的な側面を持ち合わせているのも強みです。
駅から徒歩30秒という抜群のロケーションを活かし、それぞれのフロアーを活用する人同士が連携し、新たな価値を創造することを目指します。

市場規模、事業の計画達成の可能性

周南市の中心市街地は、JR徳山駅(山陽新幹線・山陽本線・岩徳線)を中心に商業地や業務地、住宅地が形成され、市役所をはじめ、図書館、山口県周南総合庁舎、小学校、幼稚園、徳山港、公園、郵便局、金融機関、医療機関など各種公共公益施設が集積している全国有数の集約型都市構造です。

石油化学コンビナート企業等への出張者や定期修繕を請け負う技術作業員等、業務で短期・長期に来周する人のほか、周南市が力を入れているコンベンション、工場夜景での来周もあります。

中心商店街及び周辺エリアでは、萌えサミット(来場者:3万人)、徳山夏祭り(来場者:8万人)、のんた祭(来場者:6万人)、こどもっちゃ!商店街(来場者:2万人)、周南冬のツリーまつり(集中イベント日来場者:9万人)など、歩行者天国にして飲食ブース等が立ち並ぶ大規模イベントが数多く開催されており、そのつど多くの人出があります。
特に工場夜景、周南冬のツリーまつりは夜のイベントであり、本事業との親和性も高く、連携していく予定です。

市民活動も盛んで、市民活動支援センターには291団体が登録されています。また、平成26年度に銀座通りで実施した歩行者優先道路化社会実験「パークタウンストリート」では、20の個人・団体が日替わりでミニイベントやパフォーマンス等を行うなど、活動を披露する場所・機会があれば、まちなかでのイベント等に参加してくださる個人・団体がいることが実証されています。

ハード面では、平成30年度に、佐賀県武雄市図書館のような、雑誌販売、カフェを併設した民間活力導入図書館を核とする(仮称)新徳山駅ビル、市役所新庁舎が供用開始予定となっています。
また、平成28年1月から平成30年7月まで、近鉄松下百貨店本館跡に市役所仮庁舎が入居予定であるなど、来街者が増加する要素も整っています。
この動きを活かし、このエリアで事業を興すプレイヤーを集積し、利便性の高いサービスを提供することで大きく事業を成長させることができると考えます。

リクープシミュレーション

このシミュレーションは営業者の提出した事業計画に基づくシミュレーションです。
売上金額が事業計画を下回る場合、元本の欠損が生じる場合がありますのでご注意下さい。

単位(円)	第1期	第2期	第3期	第4期	第5期
当期売上金額	3,947,000	15,224,000	15,224,000	15,896,000	15,896,000
売上金額累計	3,947,000	19,171,000	34,395,000	50,291,000	66,187,000
一口当たりの分配金	789	3,045	3,045	3,170	2,649
一口当たりの分配金累計	789	3,834	6,879	10,049	12,698
償還率	7.9%	38.3%	68.8%	100.5%	127.0%

山口ソーシャルファイナンスの担当者からのコメント

本匿名組合の営業者であるまちあい徳山様は周南市や徳山商工会議所も出資している第3セクターで「中心市街地活性化協議会」の指針に沿った事業であることから、公共性の高い事業で、かつ、周南市特に徳山駅前の活性化に資する事業であると考えます。

特に、キャリアイノベーションのアニメ制作は、徳山高専にもアニメ制作の学科があり、周南市も毎年アニメの祭典として「萌えサミット」を開催するなど、周南市の特性にあった進出企業であり、雇用の創造、新しい地域とのコラボや事業が生まれる可能性があります。

事業の継続性については、入居率、貸会議室の回転率は若干低めに確実な数字を置いており、前述のとおり、周辺地域の来訪者も見込めます。

近辺のテナント、事務所の家賃相場より低めの家賃を設定しており、成約は固いものと思われます。

また、平成26年末に市民交流センター(会議室2、講堂1)と市民活動支援センター(交流スペース)が閉館になっており、市民活動団体が291ある状況から貸会議室の需要はあるものと見込め、設定した回転率は達成する確率は高いと思われます。